Wertermittlung für Laien
Faustformel für Häuslebauer: Bodenrichtwert plus 1.600 Euro Baukosten pro Quadratmeter Wohnfläche im Neubau.
Der Preis der Immobilie muss zunächst einmal natürlich zur persönlichen Vermögens- und Einkommenssituation passen. In Lagen, die nicht erschwinglich sind, sollte man sich gar nicht erst auf die Suche machen; und Objekte, die nicht finanzierbar sind, sollte man gar nicht erst besichtigen
Das führt nur zu Enttäuschungen. Hat man aber das passende Wunschobjekt zum akzeptablen Preis gefunden, so bleibt immer noch die Frage, ob dieser Preis auch realistisch ist, sprich, ob er bei einem zeitnahen Wiederverkauf auch wieder zu realisieren wäre. Eine Antwort darauf findet man nach genauem Marktstudium vergleichbarer Objekte in vergleichbarer Lage. Erwerber von „normalen“ Einfamilienhäusern können sich die einfache Faustformel für Häuslebauer zunutze machen: Zum Bodenrichtwert (gibt’s beim Landratsamt) werden die Baukosten addiert. Die liegen in Bayern derzeit durchschnittlich bei 1.600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Hinzu kommen die Planungskosten, Abschläge ergeben sich aus dem Baujahr.
Auf die Instandhaltungsrücklage achten
Für Interessenten von älteren Eigentumswohnungen ist der Blick auf das Konto der Eigentümergemeinschaft unerlässlich. Denn die Höhe der gebildeten Instandhaltungsrücklage entscheidet mit über den Wert der Wohnung; hauptsächlich natürlich dann, wenn Sanierungsbedarf besteht. In diesem Fall ist zu ermitteln, ob die Rücklage auch wirklich für alle Kosten ausreicht.
Weil Laien mit dieser Rechnung schnell überfordert sind, empfiehlt es sich unbedingt, einen Sachverständigen einzuschalten. Die Experten finden sich bei der Industrie- und Handelskammer, bei den Kammern für Architekten und Ingenieure und beim TÜV. Dort werden neben der Bausubstanz auch künftige Wertentwicklungen der Region in das Gutachten mit einbezogen.
Die Lage ist nicht mehr alles
Aus den energetischen Wert achten
Lage, Lage, Lage: Das war lange Zeit das alleinige Credo des hiesigen Immobilienmarktes und seiner Teilnehmer. Und natürlich spielt die Lage nach wie vor die Hauptrolle; schließlich ist Baugrund nicht beliebig vermehrbar und jede einzelne Lage sozusagen ein Unikat. Wo die Nachfrage auch künftig sehr hoch sein wird, bestimmt sie wesentlich den Wert, beispielsweise in den Innenstädten. Auch in den sogenannten Liebhaber-Lagen ist das Wohnobjekt selbst oftmals nicht der entscheidende wertbestimmende Faktor. Hier bildet sich der Preis oft aus Bodenpreis und maximal zulässigem Baurecht. Ebenso entscheidet die Lage meist in Regionen mit sehr hohem Erholungswert fast allein über den Gesamtwert der Immobilie.
In den mittleren Lagen der Städte und ländlichen Gemeinden jedoch gewinnt ein weiterer Faktor gerade stark an Bedeutung: der Energiewert. Und mit der geplanten nochmaligen Verschärfung der energetischen Mindeststandards durch die Energieeinsparverordnung 2012 werden energetisch schlecht ausgestattete Immobilien weiter rasch an Wert verlieren. Kaufinteressenten sind daher gut beraten, hier lieber zweimal hinzuschauen und besonders bei modernisierungsbedürftigen Bestandsbauten einen erfahrenen Sachverständigen hinzuzuziehen. Das muss nicht bei der ersten Besichtigung sein, aber spätestens, wenn die Traumimmobilie in passender Lage gefunden ist und über den Preis verhandelt wird.
Und weil die Bevölkerung immer älter wird, kommt künftig noch ein weiterer Faktor mit ins Spiel, der vor ein paar Jahrzehnten noch gar keine Rolle gespielt hat: die altersgerechte Ausstattung der Immobilie. Wohnungen im fünften Stock ohne Aufzug werden selbst in Bestlagen kaum mehr angemessene Preise erzielen. Gefragt ist großzügig geschnittener Wohnraum mit ausreichend breiten Verkehrsflächen und genügend geräumigen Sanitärräumen. Kleinere Wohnungen werden beliebter und teurer sein. Um allzu ländliche Lagen wird es vermutlich selbst im beliebten Oberbayern nicht mehr so gut stehen. Die Jugend drängt in die Städte und die Senioren wollen kurze Wege und nicht mehr für jeden Alltagseinkauf ins Auto steigen müssen.