Unser Vermieter hat mündlich erklärt, dass er wegen Eigenbedarfs kündigen möchte, reicht das?
In unserer neuen Service-Rubrik dreht sich alles um eurer Recht als Mieter. Mieterhöhung bekommen? Streit mit den Nachbarn? Zu hohe Nebenkostenabrechnung? Unsere Experten vom Mieterverein Burghausen und Umgebung e.V. geben hier die Antworten, immer montags und natürlich anonymisiert.
Frage einer Mieterin:
Ich wohne seit 2007 in einem alten Bauernhaus in Miete. Mit dem Vermieter wurde damals ein 10-Jahres-Vertrag geschlossen. Nachdem der abgelaufen war, wollte der Vermieter diesen nicht mehr auf 10 Jahre verlängern. Wir können wohnen bleiben, aber da er eventuell das Haus für die Kinder irgendwann braucht, möchte er sich auf diese Zeit nicht mehr festlegen. Er hat vier oder fünf Kinder. Vor gut vier Jahren kamen dann Andeutungen, dass er das Haus für seinen Sohn sanieren oder wegreißen möchte. Immer wenn ich danach fragte, was denn nun sei, kamen verschiedenste Antworten. Nach der diesjährigen Jahresabrechnung, kam wieder die Aussage, wir müssen jetzt ausziehen, er habe das ja schonmal erwähnt. Er erklärte mir, dass er sein jetziges Haus, in dem er wohnt, stark renovieren möchte. Er braucht für diese Zeit eine Bleibe und deshalb muss ich jetzt ausziehen. Das war Anfang Januar. Seitdem passierte diesbezüglich nichts mehr.
Bitte sagen Sie mir, welche Kündigungsfrist ich im Falle der Kündigung habe, und ob diese überhaupt gerechtfertigt ist.
Antwort vom Experten:
So, wie es sich der Vermieter vorstellt, geht es auf keinen Fall, auch wenn es sich beim Eigenbedarf um ein sehr hohes Rechtsgut handelt. Immerhin möchte der Vermieter sein Eigentum selber nutzen. Gleichzeitig hat aber der Mieter ein Besitzrecht, das laut Bundesverfassungsgericht ebenfalls als Eigentum im Sinne des Artikel 14 des Grundgesetzes zu bewerten ist. Hier stehen sich also zwei gleichberechtigte, elementare Interessen gegenüber.
Es kommt immer wieder vor, dass ein Vermieter mündlich einen Kündigungsgrund erläutert und dann meint, damit sei es getan. Auch würde es ausreichen, wenn er mündlich die Kündigung ausspricht. Dem ist aber nicht so.
Die Kündigung eines Mietvertrages - auch für den Eigenbedarf - muss immer schriftlich erfolgen. In dem Schreiben muss der Vermieter auch seine Gründe für die Kündigung angeben.
Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kündigungsgründe vor Ausspruch der Kündigung mündlich oder schriftlich genannt oder in einem vorangegangen Prozess geäußert hat. Ebenso, wenn der Mieter die Kündigungsgründe aus eigenem Wissen kennt.
Die Gründe für die Kündigung dienen ja nicht nur der Information des Mieters. Sie sind auch die Grundlage für die Prüfung der Kündigung, sie legen zugleich fest, welche Gründe ein Richter im Falle eines Gerichtsverfahrens berücksichtigen und bewerten muss. Die Paragrafen 568 Absatz 1 und 573 Absatz 3 BGB fordern für die Kündigung die Schriftform. Die gilt für alle Teile der Kündigung, einschließlich der Begründung.
Der Vermieter kann in seiner Begründung aber auf anderweitige schriftliche Erklärungen verweisen, zum Beispiel auf eine Abmahnung oder sonstige Unterlagen. Diese müssen aber dem Mieter auch zugegangen sein und der Bezug zur Kündigung muss klar und eindeutig sein. Es ist nicht Aufgabe des Mieters, sich die Kündigungsgründe selbst zusammenzusuchen.
In dem Fall der Fragestellerin liegen zudem wechselnde Begründungen für den (angeblichen) Eigenbedarf vor: einmal für eines oder für alle Kinder, ein anderes Mal für den Vermieter selber. Schon aus diesem Grund muss er schriftlich darlegen, warum genau er jetzt kündigen möchte.
Erst wenn das konkret und schriftlich ausgeführt ist, lässt sich beurteilen, ob die Kündigung formell und inhaltlich korrekt ist, erst dann lässt sich abwägen, welches Nutzungsinteresse an der Wohnung überwiegt: das des Vermieters oder das des Mieters. Dazu lässt sich jetzt noch keine Aussage treffen.
Der Vermieter hat auf jeden Fall eine Kündigungsfrist von mindestens neun Monaten einzuhalten. Wenn im Mietvertrag für den Vermieter eine längere Kündigungsfrist vereinbart wurde, dann gilt diese. Eine kürzere Kündigungsfrist ist nach so langer Mietzeit nicht zulässig (§ 573c Absatz 4 BGB) und daher unwirksam.
Fragen rund ums Thema Miete?
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